DPE 2026 : ce que la réforme change concrètement pour une opération de marchand de bien

Le Diagnostic de Performance Énergétique a évolué au 1er janvier 2026. Pas un simple ajustement technique : une refonte de la méthode de calcul qui modifie le classement de centaines de milliers de logements. Pour un marchand de bien, cette réforme a des implications directes sur le sourcing, la modélisation financière et la stratégie de revente.

1. Ce qui a changé dans le calcul du DPE

Le changement principal est technique mais ses effets sont massifs. Le facteur de conversion de l'énergie primaire pour l'électricité passe de 2,3 à 1,9. Concrètement, un logement chauffé à l'électricité consomme la même énergie qu'avant, mais son DPE s'améliore mécaniquement.

Résultat : environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique (classes F et G) sans qu'aucun travaux n'ait été effectué. Sur les 4,8 millions de passoires que comptait le parc de résidences principales au 1er janvier 2023, c'est près d'un logement sur six qui change de catégorie.

Pour un marchand de bien, cela signifie que certains biens acquis comme « passoires » pourraient ne plus l'être au sens réglementaire. C'est un paramètre à vérifier systématiquement avant de modéliser une opération basée sur le gain de classe énergétique.

2. Le calendrier réglementaire et la pression sur les bailleurs

Le calendrier d'interdiction de location est désormais bien enclenché :
— Depuis janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G.
— Janvier 2028 : interdiction pour les logements classés F.
— Janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E.

Les loyers des logements F et G sont par ailleurs gelés depuis 2023.

Ce calendrier crée une double pression. D'un côté, les propriétaires bailleurs de passoires thermiques sont contraints d'agir — soit rénover, soit vendre. De l'autre, les acheteurs finaux se détournent de ces biens, ce qui creuse la décote.

Pour un marchand de bien, c'est une fenêtre d'acquisition qui se précise. Les biens F et G sont accessibles à des prix inférieurs de 15 à 25 % par rapport à des biens équivalents mieux classés. Et la valorisation potentielle est significative : passer d'un DPE G à un DPE C peut représenter un gain de 28 % ou plus sur le prix au m², soit plus de 1 000 €/m² dans certaines zones tendues.

3. Le DPE collectif : une nouvelle obligation pour les copropriétés

Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent disposer d'un DPE collectif. Cette obligation, qui ne concernait auparavant que les grandes copropriétés, s'étend désormais à l'ensemble du parc.

Ce DPE collectif doit être annexé — ou a minima mentionné — dans les documents de copropriété. Il ne remplace pas le DPE individuel, mais il fournit une vision d'ensemble de la performance énergétique du bâtiment.

Pour un marchand de bien opérant en copropriété, c'est un document à demander systématiquement lors de la phase d'analyse. Il permet d'évaluer l'état thermique global de l'immeuble et d'anticiper d'éventuels travaux votés en assemblée générale.

4. Les points de vigilance pour une opération rentable

Deux éléments sont régulièrement sous-estimés dans les montages d'opérations de rénovation énergétique.

L'audit énergétique, obligatoire pour la vente d'un bien classé F ou G, doit être intégré au rétroplanning dès le début de l'opération. Les délais d'obtention peuvent atteindre plusieurs semaines, et un audit réalisé en urgence peut décaler l'ensemble du calendrier de revente.

Le coût réel des travaux de rénovation énergétique a significativement augmenté. Selon la FFB, les isolants ont pris entre 12 et 20 % sur les deux dernières années. Les équipements de chauffage suivent la même tendance. Des simulations financières établies il y a deux ans ne reflètent plus la réalité des coûts — et peuvent conduire à des erreurs de modélisation qui absorbent la marge attendue.

Conclusion

La réforme du DPE 2026 redistribue les cartes. Elle crée des opportunités claires pour les marchands de bien qui travaillent sur les passoires thermiques — à condition de travailler avec des données actualisées, un calendrier rigoureux et une compréhension précise de la nouvelle mécanique de calcul.

L'opportunité est structurelle. Elle récompense ceux qui la saisissent avec méthode.

Sources :
- Ministère de la Transition Écologique / economie.gouv.fr, « Un nouveau DPE au 1er janvier 2026 pour favoriser le chauffage électrique »
- ENGIE Particuliers, « Réforme du DPE 2026 : un calcul plus juste et équitable »
- Blog Exacompare, « Passoires thermiques : les dates d'interdiction de location 2026-2034 »
- Syage Notaires, « Réforme du DPE 2026 : ce qui change pour votre logement au 1er janvier »
- Fourez Notaires, « Copropriété & passoires thermiques : 3 obligations à faire en 2026 »
- FFB, Bilan 2025 et prévisions 2026